Ingatlanközvetítő tanfolyam - Logo92 „Lényeges, hogy az információ a forrástól eljusson a felhasználóhoz, az átvitel pontos és gazdaságos legyen” /Claude Elwood Shannon, 1916-2001, USA, matematikus - és elektromérnök, az információ elmélet atyja/ Lásd: http://www-groups.dcs.st-and.ac.uk/~history/Mathematicians/Shannon.html Ajánlás Tisztelt Olvasó! Az itt olvasható „tartalom” - mely reményeink szerint - nem csak CD-n elektronikusan rögzített formában, hanem könyv alakban is megjelenik – kizárólag a lakóingatlanok értékelésének egy új, sajátosan magyar – a mi viszonyainkra igazított - módszerét tárja elénk, mely alapvetően Budapesten gyakorolható. Nem messze viszont az idő, hogy az öt hazai nagyvárosban (Pécs, Győr, Miskolc, Debrecen, Szeged) is gyakorolni lehessen azt. Miért csak a lakóingatlanokét? Azért, mert Magyarországon valódi piaca csak azoknak van, és azoknak sem mindenhol. Egyet biztonsággal állíthatunk. Budapest valódi lakóingatlan piaccal rendelkezik, mintegy 1994 óta, amikor már az állami és önkormányzati lakóingatlanok privatizációjának a hatása a szabadpiacon is megjelent. Az alábbi diagramm jól mutatja a jelenség lefutását. (Forrás: Egedy Tamás, MTA FKI ) Budapestre, annak lakóingatlan piacára - az itt bemutatandó ingatlan-monitoring segítségével - 1996.01.01-től látunk rá, napra, utcára és „összehasonlítható” ajánlatra készen. Amint ezeket a sorokat írom a Magyar Ingatlan-adatbank Unió rekordszáma pontosan 520225. Tehát több mint fél millió kínálati adat - 7 évre vonatkozóan - az, amire támaszkodhatunk ma Magyarországon, elsősorban Budapesten a lakóingatlanok értékelésében. Ezekhez a kínálati ajánlatokhoz pedig utcára és időszakra pontosan hozzá tudjuk rendelni az illetékhivatali adatokat, miáltal a kettő adatsor egymás kontrollját adja. Ez bizony fejlettebb, mint a nyugati módszerek. Ellenkező bizonyításáig meggyőződéssel állítom, hogy valódi piaci viszonyok Magyarországon csak a lakóingatlan piacon alakultak ki 1994-től. Ezt arra alapozom, hogy 1996-ban – közel 8 éve – kísérletet tettünk az ingatlaninformatika kiterjesztésére a nem lakás célját szolgáló ingatlanok területére is, ám azt tapasztaltuk, hogy ezen ingatlanok esetében nem az ingatlan, hanem más tényezők a dominánsak. Az ingatlan szerepe alárendelt, másodlagos. Prioritással a cégérték illetve annak tulajdonlása bír. Az is bizonyossá vált előttünk, hogy a „privatizátoroknak” nem állt érdekében valódi piaci viszonyokat teremteni, hanem egyfajta bekebelezés, pacifikálás, illetve kiárusítás folyt és még esetenként folyik most is. Ebből fakadóan piaci értékelés a nem lakás célját szolgáló piacokon, majdhogynem csak papíron létezik. Arra szolgál, hogy legalizálja azt, ami amúgy is bekövetkezett volna anélkül is. Hozadékszámításról beszélni egy folyamatosan változó gazdaságú és ingatag piaccal rendelkező országban, már több mint egy egyszerű kamu. Ez a mindenkori politika játékszere. Az újraelőállítási érték számítás már könnyebben elvégezhető, ám annak a piachoz viszont nem sok köze van. Mondhatnánk azt is, hogy majdnem semmi. A rossz helyen építik meg azt az épületet, ahol nincs piac, ember nem lesz, aki az újra előállítási költséggel köszönőviszonyban lévő áron értékesítené. Miért csak Budapesten látunk rá ilyen – korszerű - módon a lakóingatlan piacra? Azért, mert az elmúlt tíz évben csak eddig értünk el, hiszen nem az állam, nem az önkormányzatok, hanem a magánerőnk volt az, ami eddig eljuttatta ezt a tudományt. Sajnálattal kell megállapítanom – az elmúlt tíz évre visszatekintve - hogy mind az állam, mind pedig az önkormányzatok – helyesebben azok jeles tisztviselői és alkalmazottjai - csak hátráltattak bennünket, és ezen bizony nincs mit szépíteni. A fejlődés útjai olykor – és igen gyakran – igen rögösek tudnak lenni. Például az ingatlan-monitoringot, helyesebben ennek adatrögzítési részét Kárpátalján, Ungváron kezdtük meg 1993-ban, nem feltétlenül legálisan bevitt PC-ken, egy magánház nyári-konyhájában. Ennek oka az volt, hogy ott volt akkor a legolcsóbb a magyar nyelvű operátor munkaerő. Oda jártak azok az operátorok, akik napközben az Ukrán Állam Szabadalmi Hivatala Kárpátokon túli nyomdájában a magyar nyelvű szekciót alkották. Munkaidőben – ahogy az a későbbiek során kiderült - a Magyar Találmányi és Szabadalmi Hivatal is dolgoztatta őket, meló végén jöttek „maszekolni” a nyári-konyhába. (Csak az érdekesség kedvéért jelzem, hogy belőlük kettő átköltözött Budapestre, férjhez mentek, azóta már egy kisfiú és egy kislány erősíti a magyar-magyar kapcsolatot) Folyt például adatrögzítés a Büntetés Végrehajtás celláiban Budapesten, ahol 0,8 * 0,6 m ( 0,48 m2) állt csak rendelkezésre az operátor munkahely kialakítására. (Innen nem született gyerek. J) Utólag ez már igen romantikus. Ám akkor? Amint az előzőekből is kitűnik, az adatok – rekordok – előállítása valódi rabszolgamunka. Örök hálával is tartozom tehát azoknak a munkatársaimnak, akik az elmúlt évek során a már jelzett félmillió rekordot összebillentyűzték. A lakóingatlan értékelésben nem az a kunszt, hogy milyen metodikát, azaz módszertant alkalmazok, mert az egy értelmes ember számára igen könnyen megtanulható, hanem az hogy milyen ismeretekkel, illetve piaci adatokkal és információkkal rendelkezem. A Grimm mesék változatlan formában ma is tovább élnek. Van bőr a képükön többeknek arra hivatkozni, azt állítani, hogy ők rendelkeznek a korrekt forgalmi értékeléshez szükséges adattal. Nos tisztuljon akkor végre ez a köd, amit ezek a körök terjesztenek! Ma Magyarországon – nem kis befektetés, munka és fáradság következtében – a legnagyobb ingatlanközvetítői adatbázissal az OriGo Ingatlanbörze Egyesülés – a Dunaholding Informatikai Stúdió által fejlesztett és üzemeltetett - adatbankja rendelkezik, mintegy 1997 óta. Az ingatlanközvetítői adatbankok sorában toronymagasan ő a piacvezető. És ez az országos adatbank is jó, ha 5 %-ban „fedi” a hazai lakóingatlan piacot. Nem elírás. Nem 50 %, hanem 5 %! Budapesten esetleg 5-10 % közötti lehet a fedés. Fontos tudni, hogy A TERINFO Ingatlan-monitoring Budapesten mintegy 25 %-os fedést biztosít, így az OriGo-val együtt – a Magyar Ingatlan-adatbank Unió – a fővárosi piacnak mintegy 30 %-át takarja. Hogy miért csak ennyit? Azért, mert azok az ajánlatok, amelyeket a hirdetésszolgáltatók tesznek közzé (EXPRESSZ, Képes EXPRESSZ, Hirdetés, BAZÁR stb.) ajánlatainak csak 25 %-a felel meg az ingatlaninformatikai követelményeknek, azaz hogy egyes ajánlatok egymással is összehasonlíthatók legyenek. Ehhez viszont ugye minimálisan kell az utca megjelölése, az hogy mekkora az a lakóingatlan (m2), valamint az irányár. Ezek nélkül ugyanis nem megy az összehasonlítás. Lássuk ennek – OriGo - az adatbázisnak a megoszlását, az egyes tagirodák között: Nos ezek az arányok – az elmúlt másfél évben - mára sem változtak lényegesen. Sőt! Ezúton bizonyítjuk, hogy mivel maguk az irodák sem tudtak - és tudnak - létrehozni úgynevezett „összehasonlító adatok” adatbázisát, úgy nincs olyan cég, avagy szervezet, amely adatain keresztül megfelelő módon (!) „rálát” a budapesti piacra. Szelektíven, esetlegesen rendelkezhet csak adattal. Ugyanis ahhoz, hogy a piacra rálásson minimum 6000 ( az kb. 10 %-a a budapesti piacnak) úgynevezett összehasonlító adattal kellene rendelkezzen egy negyedévben. A fenti diagramm szerint, még a legnagyobb ajánlatszámmal rendelkező is maximum ennek a tizedére tehetne szert akkor, ha sikerült volna eladnia 4 hónap alatt 600 ingatlant. Nos ilyen iroda – ellenkező bizonyításáig - nincs! Ki beszél akkor itt megfelelő adatszámról? Egyes értékelők beléptek az OriGo Ingatlanbörze Egyesülésbe, csak azért, hogy rálássanak annak kínálati adatbázisára. Ami ugye, ahogy arról már szóltunk - mivel nem is ezzel a céllal hozták létre - önmagában igen kevés, hiszen a piac 5 %-át sem takarja. (Ám ez nem is a rendeltetése, ezzel együtt és ennek ellenér akkor is ő tekinthető a piacvezető ingatlanirodai ajánlatokkal rendelkező adatbanknak) Jól mutatja ezt az is, hogy az előfizetőknek csak az 50-60 % -a rendelkezik ajánlattal. A többi vajon ezeket nézi? És az értékelésekben beállítja azokat megtörtén eladásoknak? Ha ezt teszik, akkor ez bizony kamu. Ugyanis a hirdetésszolgáltatók által közzétett ajánlatok és az ingatlanközvetítők által kínált ajánlatok árszínvonalában lényeges differencia van. Erről akár az olvasó is meggyőződhet. Álljon itt a 2003-02-01-i dátummal lekérdezett pillanatkép. Település: Budapest, építmények statisztikája irányítószámok szerint lekérdezve. Időszak: 0 - 30 nap Ir. szám Db Átlag eFt/m2 Min. eFt/m2 Max eFt/m2 1011 21 280 175 386 1012 38 253 154 417 1013 19 247 154 361 1014 8 460 385 550 1015 38 300 199 390 1016 38 332 129 676 1021 37 361 237 667 1022 48 380 200 565 1023 35 296 210 679 1024 62 266 154 533 1025 76 394 246 760 1026 48 367 241 565 1027 78 268 154 427 1028 21 374 175 471 1029 13 388 287 471 1031 14 263 179 396 1032 20 234 100 368 1033 50 195 108 359 1034 19 219 100 309 1035 20 221 162 288 1036 37 242 143 313 1037 23 291 147 460 1038 4 229 193 310 1039 21 163 120 242 1041 27 174 83 294 1042 20 149 100 224 1043 15 151 83 226 1044 18 186 123 263 1045 19 168 83 228 1046 28 182 122 241 1047 58 199 97 350 1048 9 159 122 191 1051 55 265 174 378 1052 51 298 159 497 1053 53 267 193 500 1054 34 309 189 511 1055 29 325 232 867 1056 23 299 163 467 1061 50 230 93 346 1062 69 216 108 346 1063 36 185 126 271 1064 36 179 98 262 1065 39 228 124 318 1066 34 216 135 315 1067 35 203 110 313 1068 25 237 124 375 1071 44 189 113 253 1072 35 180 84 259 1073 31 188 121 253 1074 74 195 114 288 1075 13 191 94 313 1076 13 189 140 228 1077 63 190 94 355 1078 74 172 76 222 1081 53 167 108 225 1082 13 162 124 197 1083 29 153 89 243 1084 24 162 105 238 1085 70 180 84 277 1086 27 164 99 219 1087 4 152 71 208 1088 38 200 100 354 1089 58 166 92 310 1091 21 182 146 238 1092 46 214 143 322 1093 31 228 143 360 1094 49 217 107 291 1095 26 211 123 295 1096 14 203 158 256 1097 43 201 87 295 1098 21 179 137 237 1101 12 163 114 214 1102 23 170 113 230 1103 13 173 65 200 1104 3 177 157 194 1105 16 143 109 198 1106 17 170 100 242 1107 7 162 129 183 1108 16 157 110 267 1111 44 249 189 338 1112 78 313 154 845 1113 37 236 165 282 1114 51 252 151 410 1115 46 214 137 447 1116 48 228 152 363 1117 22 269 174 339 1118 66 315 107 531 1119 52 216 148 447 1121 36 394 287 585 1122 31 297 170 627 1123 27 250 133 350 1124 33 367 225 494 1125 41 435 235 690 1126 60 340 202 690 1131 33 183 75 250 1132 66 218 83 327 1133 143 230 95 414 1134 53 184 95 317 1135 17 217 141 249 1136 78 234 141 414 1137 56 265 171 421 1138 38 199 83 329 1139 27 200 103 267 1141 41 250 128 344 1142 49 219 118 272 1143 37 232 113 347 1144 32 183 142 267 1145 24 239 208 316 1146 51 225 91 350 1147 32 265 211 417 1148 57 211 91 288 1149 38 204 113 347 1151 6 162 139 210 1152 12 198 128 243 1153 7 233 166 260 1154 9 167 140 208 1155 13 166 140 193 1156 38 148 118 206 1157 53 146 123 206 1158 12 194 150 326 1161 8 217 160 298 1162 1 298 298 298 1163 21 205 167 272 1164 7 235 226 242 1165 40 208 172 287 1171 21 190 120 275 1172 14 226 184 252 1173 34 163 111 241 1174 3 178 148 235 1181 18 158 97 314 1182 8 182 149 305 1183 4 157 144 173 1184 1 157 157 157 1185 8 159 129 200 1188 27 183 132 248 1191 19 174 127 214 1192 20 223 152 256 1193 23 167 120 262 1194 10 251 147 270 1195 7 160 122 250 1196 20 170 127 214 1201 21 157 136 272 1202 7 193 131 267 1203 22 163 124 219 1204 10 208 141 479 1205 11 158 79 241 1211 11 163 121 269 1212 3 137 124 156 1213 12 204 147 336 1214 23 153 116 310 1215 17 167 128 194 1221 19 225 120 392 1222 20 258 180 390 1223 5 230 167 316 1224 5 212 195 254 1225 8 211 162 225 1237 7 223 189 320 1238 2 131 131 131 Nos a www.origoingatlan.hu címen az ugyanerre az időszakra lekeresés a 1011 irsz-re a következőt mutatja: Mint az szakmai körökben ismert, az OriGo adatbank ajánlatai 4 hónapra vonatkozóak – azaz négyszerese időszak az ingatlan-online 30 napos adatbázisának – és itt 19 ajánlatot találtunk, ugyanarra a térségre és időszakra. Ennek az átlag négyzetméterára: 343,500 eFt/m2. Ha tehát a hirdetésszolgáltatók 30 napos adatait tekintem, úgy 21 ajánlat és 280 eFt/m2 adódik. Nos ekkor az árszintek eltérése 343,5 / 280 = 1,22678 , ami azt jelenti hogy az ingatlanközvetítői adatbázis árszintje itt, tehát a 1011 alatt 2003. év januárjában 22,68 %-ban tér el. Ez ugye több, mint elgondolkodtató? Tessék kipróbálni és ellenőrizni. (www.origoingatlan.hu ) Nézzünk azért még kettő körzetet meg és ugye három a magyar igazság: IRSZ Ajánlat db Átlag eFt/m2 Minimum eFt/m2 Maximum eFt/m2 Index 1011 OriGo 19 343,5 215,686 500 1,23 TERINFO 21 280 175 386 1012 OriGo 24 309,0 227,8 433,3 1,22 TERINFO 38 253,0 154,0 417,0 1013 OriGo 28 266,2 189,7 341,8 1,08 TERINFO 19 247,0 154,0 361,0 Megállapíthatjuk a fenti mintán, hogy itt 8 – 23 % között haladja meg az ingatlanközvetítői adatbázis négyzetméterárszintje a hirdetésszolgáltatók ajánlataiból készíthető adatbázis (TERINFO ingatlan-monitoring) négyzetméterárszintjét. Ezzel bizonyítottuk, hogy az ingatlanközvetítői adatbázisok önmagukban alkalmatlanok a piaci értékelés adathátteréül, egyfelől mert a fedésük 10 % alatti, másrészt mert az árszintjük lényegesen torzít. A másik kamu – ami masszívan tartja magát az értékelők között - hogy egyes értékelők, azokat az adatokat - amelyeket ők állítottak elő előző értékeléseik alkalmával - használják a további értékelésekhez. Mintha azok piaci adatok lennének! No ez az, amikor a kígyó a saját farkába harap. Ez bizony óriási hiba és határtalan felelőtlenség. Ezeknek az adatoknak ugyanis egy idő után már végképp nincs semmi köze a valós piaci helyzethez. Nos ezeket a Grimm meséket- sajnálatosan - éppen egyes ingatlanszakmai szervezetek prominensei terjesztik – tisztelet a kivételnek - annak érdekébe, hogy a bankok – mint nagymegrendelők - előtt magukat úgy állítsák be, hogy ők azok, akik helyzetükből fakadóan mindent tudnak. (Márpedig ez is kamu. Ugyanis az irodák és az értékelők főleg, egymás elől dugják leginkább az adataikat.) Így aztán pestiesen szólva „le is kaszálják” – ne minősítsem milyen színvonalú és hitelességű– értékelésekkel a piacot. Merte senki nem ellenőrzi az értékelések hitelességét és színvonalát. Döbbenetes dolgok jönnek elő akkor, ha valamilyen ok miatt – például per - valakik felülvizsgáltatják az értékeléseket. A bankok fedezetértékeléssel – illetve a biztonsággal „risk” „foglakozó egységei vezetői pedig – tisztelet a kivételnek – kimutyiznak. Nem képesek ellenőrizni az értékelők munkáját, nem is akarják, mert velük összefonódva emelik ki a pénzt az üzletből, az értékelések tömegéből. Amit viszont nem ellenőriz senki, sem a bankszövetség, sem a bankfelügyelet. (Ebből bizony még fejre-állás, azaz ismételt banki konszolidáció lehetne. Ám egyszer volt Budán kutyavásár. ) Nyakló nélkül, kamu adatokon alapuló értékelések alapján nyomják ki a pénzt, a hiteleket? A jövőkép bizony nem túl rózsás: Mert bizony bedőlnek azok a hitelek, amiknek be kell dőlni, majd nem lehet a fedezetként megjelölt ingatlant eladni, mert a kutya sem veszi meg, miután már az értékelés időszakában sem volt piac! Nem minősítette ugyanis senki azt, hogy azon a településen egyáltalán van-e ingatlanforgalom, azaz piac, illetve a piacnak milyen a tényleges árszínvonala. A fenti példán látható, hogy ha ingatlanközvetítői adatbázison történik az értékelés, akkor bizony átlagosan akár 23 %-al is fölé értékelhetnek. Mert ugye mind a banki tisztviselőnek, mind a kamu-értékelőnek az áll érdekében, hogy kinyomják a hitelt. A „risk” meg csak tátja a száját. Hiába íratják ugyanis alá törvénytelenül a megbízási szerződésben egyes értékelőkkel azt, hogy ha bedől a hitel, akkor köteles megvenni az általa értékelt ingatlant, és hiába köt az értékelő a biztosítóval felelősség biztosítást, ha bedől a hitel kiderül, hogy nem lesz aki fizessen! Ugyanis a perek be fogják bizonyítani, hogy a szerződésnek ez a kitétele semmisnek tekinthető, mert olyan kötelezettséget rótt a bank az értékelőre, amire az nem képes, sőt el sem várható. Úgynevezett „oroszlánszerződést” íratott vele alá. A biztosító pedig az úgynevezett felelősségbiztosítás keretén belül bebizonyítja, hogy konkrétan erre az esetre márpedig nem szól az a bizonyos biztosítás. Na és ilyenkor ki fizet? (Ó Cassandra!) A fenti problémáknak a kezelésében segít az ingatlan-monitoring (azaz ingatlanpiac figyelés) és az azon alapuló lakóingatlan-értékelési módszer és az azt támogató ingatlaninformatikai eszközök (ingatlan-online, ingatlan-map, ingatlanár-kontrolling). Ugyanis az is információ, hogy nincs információ. Ahol ugyanis a monitoring nem tud kellő számú adatot produkálni, ott bizony nincs piac! Tisztelt Értékelők és banki Fedezetértékelők! Ajánlom ismerjék – és tanulják meg a lakóingatlanok ingatlan-informatikai támogatással történő értékelési módszereit és eszközeit. Fizessenek elő a Magyar Ingatlan-monitoring Rendszer adatain alapuló ingatlan-online adatbanki szolgáltatásra, illetve az azt kiegészítő ingatlan-map adatbanki szolgáltatásra, (melyek együttese alkotja az ingatlanár-kontrolling adatbanki szolgáltatást) ugyanis csak ezen az úton várható az, hogy az ingatlan-monitoring feltárja, hogy hol van működő ingatlanpiac és hol nincs (illetve mi tekinthető egyáltalán működő piacnak). Ezzel válhat ugyanis biztonságossá a lakóingatlanok értékelés Magyarországon. Így kerülhetjük el az esetleges újabb bank konszolidációt, ami milliárdokba kerülhet. forrás: ingatlan-online.com Tilk László Géza Magyar Ingatlanpiaci-monitoring rendszer www.logo92.hu