Ingatlanközvetítő tanfolyam - Logo92

„Lényeges, hogy az információ a forrástól eljusson a felhasználóhoz, az átvitel pontos és gazdaságos legyen”

/Claude Elwood Shannon, 1916-2001, USA, matematikus - és elektromérnök, az információ elmélet atyja/

Lásd: http://www-groups.dcs.st-and.ac.uk/~history/Mathematicians/Shannon.html

Ajánlás

Tisztelt Olvasó!

Az itt olvasható „tartalom” - mely reményeink szerint - nem csak CD-n elektronikusan rögzített formában, hanem könyv alakban is megjelenik – kizárólag a lakóingatlanok értékelésének egy új, sajátosan magyar – a mi viszonyainkra igazított - módszerét tárja elénk, mely alapvetően Budapesten gyakorolható. Nem messze viszont az idő, hogy az öt hazai nagyvárosban (Pécs, Győr, Miskolc, Debrecen, Szeged) is gyakorolni lehessen azt. Miért csak a lakóingatlanokét? Azért, mert Magyarországon valódi piaca csak azoknak van, és azoknak sem mindenhol. Egyet biztonsággal állíthatunk. Budapest valódi lakóingatlan piaccal rendelkezik, mintegy 1994 óta, amikor már az állami és önkormányzati lakóingatlanok privatizációjának a hatása a szabadpiacon is megjelent.  Az alábbi diagramm jól mutatja a jelenség lefutását. (Forrás: Egedy Tamás, MTA FKI )

Budapestre, annak lakóingatlan piacára - az itt bemutatandó ingatlan-monitoring segítségével - 1996.01.01-től látunk rá, napra, utcára és „összehasonlítható” ajánlatra készen. Amint ezeket a sorokat írom a Magyar Ingatlan-adatbank Unió rekordszáma pontosan 520225. Tehát több mint fél millió kínálati adat - 7 évre vonatkozóan - az, amire támaszkodhatunk ma Magyarországon, elsősorban Budapesten a lakóingatlanok értékelésében. Ezekhez a kínálati ajánlatokhoz pedig utcára és időszakra pontosan hozzá tudjuk rendelni az illetékhivatali adatokat, miáltal a kettő adatsor egymás kontrollját adja. Ez bizony fejlettebb, mint a nyugati módszerek.

Ellenkező bizonyításáig meggyőződéssel állítom, hogy valódi piaci viszonyok Magyarországon csak a lakóingatlan piacon alakultak ki 1994-től. Ezt arra alapozom, hogy 1996-ban – közel 8 éve – kísérletet tettünk az ingatlaninformatika kiterjesztésére a nem lakás célját szolgáló ingatlanok területére is, ám azt tapasztaltuk, hogy ezen ingatlanok esetében nem az ingatlan, hanem más tényezők a dominánsak. Az ingatlan szerepe alárendelt, másodlagos. Prioritással a cégérték illetve annak tulajdonlása bír. Az is bizonyossá vált előttünk, hogy a „privatizátoroknak” nem állt érdekében valódi piaci viszonyokat teremteni, hanem egyfajta bekebelezés, pacifikálás, illetve kiárusítás folyt és még esetenként folyik most is. Ebből fakadóan piaci értékelés a nem lakás célját szolgáló piacokon, majdhogynem csak papíron létezik. Arra szolgál, hogy legalizálja azt, ami amúgy is bekövetkezett volna anélkül is. Hozadékszámításról beszélni egy folyamatosan változó gazdaságú és ingatag piaccal rendelkező országban, már több mint egy egyszerű kamu. Ez a mindenkori politika játékszere. Az újraelőállítási érték számítás már könnyebben elvégezhető, ám annak a piachoz viszont nem sok köze van. Mondhatnánk azt is, hogy majdnem semmi. A rossz helyen építik meg azt az épületet, ahol nincs piac, ember nem lesz, aki az újra előállítási költséggel köszönőviszonyban lévő áron értékesítené.

Miért csak Budapesten látunk rá ilyen – korszerű - módon a lakóingatlan piacra? Azért, mert az elmúlt tíz évben csak eddig értünk el, hiszen nem az állam, nem az önkormányzatok, hanem a magánerőnk volt az, ami eddig eljuttatta ezt a tudományt.

Sajnálattal kell megállapítanom – az elmúlt tíz évre visszatekintve - hogy mind az állam, mind pedig az önkormányzatok – helyesebben azok jeles tisztviselői és alkalmazottjai - csak hátráltattak bennünket, és ezen bizony nincs mit szépíteni. A fejlődés útjai olykor – és igen gyakran – igen rögösek tudnak lenni. Például az ingatlan-monitoringot, helyesebben ennek adatrögzítési részét Kárpátalján, Ungváron kezdtük meg 1993-ban, nem feltétlenül legálisan bevitt PC-ken, egy magánház nyári-konyhájában. Ennek oka az volt, hogy ott volt akkor a legolcsóbb a magyar nyelvű operátor munkaerő. Oda jártak azok az operátorok, akik napközben az Ukrán Állam Szabadalmi Hivatala Kárpátokon túli nyomdájában a magyar nyelvű szekciót alkották. Munkaidőben – ahogy az a későbbiek során kiderült - a Magyar Találmányi és Szabadalmi Hivatal is dolgoztatta őket, meló végén jöttek „maszekolni” a nyári-konyhába. (Csak az érdekesség kedvéért jelzem, hogy belőlük kettő átköltözött Budapestre, férjhez mentek, azóta már egy kisfiú és egy kislány erősíti a magyar-magyar kapcsolatot) Folyt például adatrögzítés a Büntetés Végrehajtás celláiban Budapesten, ahol 0,8 * 0,6 m ( 0,48 m2) állt csak rendelkezésre az operátor munkahely kialakítására. (Innen nem született gyerek. J) Utólag ez már igen romantikus. Ám akkor? Amint az előzőekből is kitűnik, az adatok – rekordok – előállítása valódi rabszolgamunka. Örök hálával is tartozom tehát azoknak a munkatársaimnak, akik az elmúlt évek során a már jelzett félmillió rekordot összebillentyűzték.

A lakóingatlan értékelésben nem az a kunszt, hogy milyen metodikát, azaz módszertant alkalmazok, mert az egy értelmes ember számára igen könnyen megtanulható, hanem az hogy milyen ismeretekkel, illetve piaci adatokkal és információkkal rendelkezem.

A Grimm mesék változatlan formában ma is tovább élnek. Van bőr a képükön többeknek arra hivatkozni, azt állítani, hogy ők rendelkeznek a korrekt forgalmi értékeléshez szükséges adattal. Nos tisztuljon akkor végre ez a köd, amit ezek a körök terjesztenek!

Ma Magyarországon – nem kis befektetés, munka és fáradság következtében – a legnagyobb ingatlanközvetítői adatbázissal az OriGo Ingatlanbörze Egyesülés – a Dunaholding Informatikai Stúdió által fejlesztett és üzemeltetett - adatbankja rendelkezik, mintegy 1997 óta. Az ingatlanközvetítői adatbankok sorában toronymagasan ő a piacvezető.  És ez az országos adatbank is jó, ha 5 %-ban „fedi” a hazai lakóingatlan piacot. Nem elírás. Nem 50 %, hanem 5 %! Budapesten esetleg 5-10 % közötti lehet a fedés. 

Fontos tudni, hogy A TERINFO Ingatlan-monitoring Budapesten mintegy 25 %-os fedést biztosít, így az OriGo-val együtt – a Magyar Ingatlan-adatbank Unió – a fővárosi piacnak mintegy 30 %-át takarja. Hogy miért csak ennyit? Azért, mert azok az ajánlatok, amelyeket a hirdetésszolgáltatók tesznek közzé (EXPRESSZ, Képes EXPRESSZ, Hirdetés, BAZÁR stb.) ajánlatainak csak 25 %-a felel meg az ingatlaninformatikai követelményeknek, azaz hogy egyes ajánlatok egymással is összehasonlíthatók legyenek. Ehhez viszont ugye minimálisan kell az utca megjelölése, az hogy mekkora az a lakóingatlan (m2), valamint az irányár. Ezek nélkül ugyanis nem megy az összehasonlítás. 

Lássuk ennek – OriGo - az adatbázisnak a megoszlását, az egyes tagirodák között:

Nos ezek az arányok – az elmúlt másfél évben - mára sem változtak lényegesen. Sőt! Ezúton bizonyítjuk, hogy mivel maguk az irodák sem tudtak - és tudnak - létrehozni úgynevezett „összehasonlító adatok” adatbázisát, úgy nincs olyan cég, avagy szervezet, amely adatain keresztül megfelelő módon (!) „rálát” a budapesti piacra. Szelektíven, esetlegesen rendelkezhet csak adattal. Ugyanis ahhoz, hogy a piacra rálásson minimum 6000 ( az kb. 10 %-a a budapesti piacnak) úgynevezett összehasonlító adattal kellene rendelkezzen egy negyedévben. A fenti diagramm szerint, még a legnagyobb ajánlatszámmal rendelkező is maximum ennek a tizedére tehetne szert akkor, ha sikerült volna eladnia 4 hónap alatt 600 ingatlant. Nos ilyen iroda – ellenkező bizonyításáig - nincs!

Ki beszél akkor itt megfelelő adatszámról? Egyes értékelők beléptek az OriGo Ingatlanbörze Egyesülésbe, csak azért, hogy rálássanak annak kínálati adatbázisára. Ami ugye, ahogy arról már szóltunk - mivel nem is ezzel a céllal hozták létre - önmagában igen kevés, hiszen a piac 5 %-át sem takarja. (Ám ez nem is a rendeltetése, ezzel együtt és ennek ellenér akkor is ő tekinthető a piacvezető ingatlanirodai ajánlatokkal rendelkező adatbanknak) Jól mutatja ezt az is, hogy az előfizetőknek csak az 50-60 % -a rendelkezik ajánlattal. A többi vajon ezeket nézi? És az értékelésekben beállítja azokat megtörtén eladásoknak? Ha ezt teszik, akkor ez bizony kamu. Ugyanis a hirdetésszolgáltatók által közzétett ajánlatok és az ingatlanközvetítők által kínált ajánlatok árszínvonalában lényeges differencia van. Erről akár az olvasó is meggyőződhet. Álljon itt a 2003-02-01-i dátummal lekérdezett pillanatkép.

Település: Budapest, építmények statisztikája irányítószámok szerint lekérdezve.

Időszak: 0 - 30 nap

Nos a www.origoingatlan.hu címen az ugyanerre az időszakra lekeresés a 1011 irsz-re a következőt mutatja:

Mint az szakmai körökben ismert, az OriGo adatbank ajánlatai 4 hónapra vonatkozóak – azaz négyszerese időszak az ingatlan-online 30 napos adatbázisának – és itt 19 ajánlatot találtunk, ugyanarra a térségre és időszakra. Ennek az átlag négyzetméterára: 343,500 eFt/m2. Ha tehát a hirdetésszolgáltatók 30 napos adatait tekintem, úgy 21 ajánlat és 280 eFt/m2 adódik.

Nos ekkor az árszintek eltérése 343,5 / 280 = 1,22678 , ami azt jelenti hogy az ingatlanközvetítői adatbázis árszintje itt, tehát a 1011 alatt 2003. év januárjában 22,68 %-ban tér el. Ez ugye több, mint elgondolkodtató? Tessék kipróbálni és ellenőrizni. (www.origoingatlan.hu )

Nézzünk azért még kettő körzetet meg és ugye három a magyar igazság:

Megállapíthatjuk a fenti mintán, hogy itt 8 – 23 % között haladja meg az ingatlanközvetítői adatbázis négyzetméterárszintje a hirdetésszolgáltatók ajánlataiból készíthető adatbázis (TERINFO ingatlan-monitoring) négyzetméterárszintjét. Ezzel bizonyítottuk, hogy az ingatlanközvetítői adatbázisok önmagukban alkalmatlanok a piaci értékelés adathátteréül, egyfelől mert a fedésük 10 % alatti, másrészt mert az árszintjük lényegesen torzít.

A másik kamu – ami masszívan tartja magát az értékelők között - hogy egyes értékelők, azokat az adatokat - amelyeket ők állítottak elő előző értékeléseik alkalmával - használják a további értékelésekhez. Mintha azok piaci adatok lennének! No ez az, amikor a kígyó a saját farkába harap. Ez bizony óriási hiba és határtalan felelőtlenség. Ezeknek az adatoknak ugyanis egy idő után már végképp nincs semmi köze a valós piaci helyzethez.

Nos ezeket a Grimm meséket- sajnálatosan - éppen egyes ingatlanszakmai szervezetek prominensei terjesztik – tisztelet a kivételnek - annak érdekébe, hogy a bankok – mint nagymegrendelők - előtt magukat úgy állítsák be, hogy ők azok, akik helyzetükből fakadóan mindent tudnak. (Márpedig ez is kamu. Ugyanis az irodák és az értékelők főleg, egymás elől dugják leginkább az adataikat.) Így aztán pestiesen szólva „le is kaszálják” – ne minősítsem milyen színvonalú és hitelességű– értékelésekkel a piacot. Merte senki nem ellenőrzi az értékelések hitelességét és színvonalát. Döbbenetes dolgok jönnek elő akkor, ha valamilyen ok miatt – például per - valakik felülvizsgáltatják az értékeléseket.

A bankok fedezetértékeléssel – illetve a biztonsággal „risk” „foglakozó egységei vezetői pedig – tisztelet a kivételnek – kimutyiznak. Nem képesek ellenőrizni az értékelők munkáját, nem is akarják, mert velük összefonódva emelik ki a pénzt az üzletből, az értékelések tömegéből. Amit viszont nem ellenőriz senki, sem a bankszövetség, sem a bankfelügyelet. (Ebből bizony még fejre-állás, azaz ismételt banki konszolidáció lehetne. Ám egyszer volt Budán kutyavásár. )  Nyakló nélkül, kamu adatokon alapuló értékelések alapján nyomják ki a pénzt, a hiteleket? A jövőkép bizony nem túl rózsás: Mert bizony bedőlnek azok a hitelek, amiknek be kell dőlni, majd nem lehet a fedezetként megjelölt ingatlant eladni, mert a kutya sem veszi meg, miután már az értékelés időszakában sem volt piac! Nem minősítette ugyanis senki azt, hogy azon a településen egyáltalán van-e ingatlanforgalom, azaz piac, illetve a piacnak milyen a tényleges árszínvonala. A fenti példán látható, hogy ha ingatlanközvetítői adatbázison történik az értékelés, akkor bizony átlagosan akár 23 %-al is fölé értékelhetnek. Mert ugye mind a banki tisztviselőnek, mind a kamu-értékelőnek az áll érdekében, hogy kinyomják a hitelt. A „risk” meg csak tátja a száját. Hiába íratják ugyanis alá törvénytelenül a megbízási szerződésben egyes értékelőkkel azt, hogy ha bedől a hitel, akkor köteles megvenni az általa értékelt ingatlant, és hiába köt az értékelő a biztosítóval felelősség biztosítást, ha bedől a hitel kiderül, hogy nem lesz aki fizessen! Ugyanis a perek be fogják bizonyítani, hogy a szerződésnek ez a kitétele semmisnek tekinthető, mert olyan kötelezettséget rótt a bank az értékelőre, amire az nem képes, sőt el sem várható. Úgynevezett „oroszlánszerződést” íratott vele alá. A biztosító pedig az úgynevezett felelősségbiztosítás keretén belül bebizonyítja, hogy konkrétan erre az esetre márpedig nem szól az a bizonyos biztosítás. Na és ilyenkor ki fizet?  (Ó Cassandra!)

A fenti problémáknak a kezelésében segít az ingatlan-monitoring (azaz ingatlanpiac figyelés) és az azon alapuló lakóingatlan-értékelési módszer és az azt támogató ingatlaninformatikai eszközök (ingatlan-online, ingatlan-map, ingatlanár-kontrolling). Ugyanis az is információ, hogy nincs információ. Ahol ugyanis a monitoring nem tud kellő számú adatot produkálni, ott bizony nincs piac!

Tisztelt Értékelők és banki Fedezetértékelők!

Ajánlom ismerjék – és tanulják meg a lakóingatlanok ingatlan-informatikai támogatással történő értékelési módszereit és eszközeit. Fizessenek elő a Magyar Ingatlan-monitoring Rendszer adatain alapuló ingatlan-online adatbanki szolgáltatásra, illetve az azt kiegészítő ingatlan-map adatbanki szolgáltatásra, (melyek együttese alkotja az ingatlanár-kontrolling adatbanki szolgáltatást) ugyanis csak ezen az úton várható az, hogy az ingatlan-monitoring feltárja, hogy hol van működő ingatlanpiac és hol nincs (illetve mi tekinthető egyáltalán működő piacnak). Ezzel válhat ugyanis biztonságossá a lakóingatlanok értékelés Magyarországon. Így kerülhetjük el az esetleges újabb bank konszolidációt, ami milliárdokba kerülhet.